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新型城镇化和中国房地产发展趋势

2018-12-31 10:11:54 来源: 网易房产吉林 举报
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【前言】在日前结束的2018吉林市地产峰会上,国家发改委中国城市发展研究院城乡院总规划师、北京城市规划学会原秘书长、美国俄亥俄州大学博士高毅存先生在会上发表的主题演讲《新型城镇化和中国房地产发展趋势》引发普遍关注,应广大网友要求,特将高博士演讲全文辑录如下,以飨读者。

2018吉林市地产峰会12月21日成功举办

关于新型城镇化和中国房地产发展趋势这个主题,我主要围绕以下三个方面展开论述,首先,讲述一下世界各国的城镇化经验和历史,他山之石可以攻玉,我想那些成功或不成功的经验都是值得我们去借鉴和反思的;我们也要借此认清我们的城镇化发展现状和问题;其次,我要侧重讲中国城市发展的展望及规划,大家要了解我们未来城市发展的走向,了解我们自己的规划构想。第三方面我要谈谈中国当前的房地产发展现状和问题,也对将来房地产市场的发展趋势做出一些展望。

世界各国的城镇化

说到城镇化,首先要说的就是美国。

1.美国的城镇化模式是:低密度、蔓延式扩张,在沿海区域有所集中。美国的城镇化过程历经两百多年,始于19世纪50年代,高速发展期在20世纪上半叶。当时,伴随着经济的复苏与持续增长(之前是大萧条时期),汽车日益普及,交通网络在全美延伸扩展。交通的便利与廉价的运输成本,使百姓有能力在乡下生活,在城市工作,这样既能享受快乐的田间生活和较低的物价,又能获得好的工作机会和较高的薪水。由此,逐步使美国从原来相对紧凑密集型的城市经济转向多中心分散型的经济布局。

2.作为我国早期城镇化的榜样,前苏联的城镇化发展模式也值得一提。在20世纪30年代,前苏联加速进入城镇化,她的模式是政府主导,城乡二元结构显著对立,重工业发展,农业与轻工业相对滞后。这种模式通过严格的计划经济体制落地,以自上而下的政策为执行抓手, 在高速城镇化过程中,逐步造成了城市与农村,重工业与轻工业的巨大裂痕。在后期,则严重影响了经济增长、社会稳定和人民生活水平的提高。

3.中国的空心村现象是我国快速工业化、城镇化之后随之产生的。“说村不是村,有院没有人,说地不是地,草有半人深。”这是中国空心村现象的真实写照。近年来,随着工业化、城镇化的快速推进,大量农村青壮劳动力转移到城市,加上很多地方农村规划滞后,住房和土地闲置现象严重,形成了许多经济凋敝的空心村。拯救乡村,重新赋予乡村经济活力,迫在眉睫。

要想探讨城镇化,先要知道什么是城镇化。

所谓城镇化就是指人口向城镇集中的过程。这个过程表现为两个方面,一方面是城镇数目的增多,另一方面是城市人口规模不断扩大 (大英百科全书)。在城镇化进程中,第一产业比重逐渐下降,第二、第三产业比重逐步上升,同时伴随着人口从农村向城市流动这一结构性变动。

可以说,城镇化是现代化的应有之义和基本之策。 发达国家的城镇化率,一般在75%—80%,甚至更高。

我国的城镇化之路是怎么走过来的呢?

据权威资料统计:1949-2017年,中国人口从5.4亿增长到13.9亿,城镇化率从10.64%提高到58.52%。

我国的真实城镇化率平均在35%~36%之间。

按照政府提供的教育、医疗和社会保障等公共服务水平来说,中国的城镇化率大概只有35%~36%。官方公布的中国城市化率51%的数字中超过10%是半拉子的城市化。

农民工参保率不足五分之一

人力资源和社会保障部公报显示,截至2011年,2.5亿农民工参保者不足1/5。

0.7%:农民工城镇住房拥有率仅为0.7%

国家统计局数据显示,截至2011年,农民工城镇自有住房拥有率仅为0.7%。

在我国现实的困境中,我们提出了新型城镇化的概念。

新型城镇化就是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化,是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价,着眼农民,涵盖农村,实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化,促进经济社会发展,实现共同富裕。

我国当前城市化率接近上世纪30年代的美国、50年代的日本。

2016年中国人均GDP为8123美元,接近于70年代末的美国、德国、法国、日本,80年代初的英国,90年代初的韩国。2015年我国城镇居民人均可支配收入约为5060美元,同期美国居民人均可支配收入为42400美元;2015年,中国的居民人均可支配收入水平相当于同期美国水平的12%、日本水平的26%、韩国水平的35%、 英国水平的17%,大约等同于美国上世纪70年代初的水平。 中国经济逐渐向以服务业和消费为主导的增长模式转变,第三产业占GDP比重将继续提升。为跨越中等收入陷阱,需深化产业结构性改革,循序渐进发展城市化,构筑新的经济增长推动力。

二、中国城市发展的展望及规划

根据2010年国家公布的《全国主体功能区规划》中关于城市化战略格局的构想, 未来我国将构建“两横三纵” 为主体的城市化战略格局:以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴,以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴,以国家优化开发和重点开发的城市化地区为主要支撑,以轴线上其他城市化地区为重要组成。在城市群规划方面,对环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区进行优化开发,形成3个特大城市群;对哈长、江淮、海峡西岸、中原、长江中游、北部湾、成渝、关中—天水等地区实行重点开发,形成若干新的大城市群和区域性的城市群。

新型城镇化和中国房地产发展趋势

三、中国当前房地产行业现状、问题及发展趋势

房地产行业在中国城镇化过程中起了重要作用,在相当一个阶段都是支柱产业。

中国房地产业现阶段的主要特点是:

(一)房价快速上涨,特别是大中城市房价涨幅过大

(二)供需矛盾:房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。

(三)成交量萎缩,价格上升

(四)供需结构失衡

由于土地招拍挂制度把土地价格推高,从而把房价推高。因此,目前中国的土地制度急需改革。

习近平总书记在十九大报告中指出:“要提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理,加强社会保障体系建设。按照兜底线、织密网、建机制的要求,全面建成覆盖全民、城乡统筹、权责清晰、保障适度、可持续的多层次社会保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

针对大家所关注的未来房地产发展趋势,综合上述分析研究,我对未来中国房地产行业发展做出如下预判:

1、中国的房地产仍然有很大的发展空间:特别是卫星城、中小城市和村镇。

2、供给侧改革:住房产品多样化

3、淡化“规模扩张”,追求“质量增长”

4、高科技如互联网和大数据将助力房地产行业布局以及产品设计与销售。

我先侧重谈一下供给侧改革所涉及到的住房产品多样化——住房产品多样化就是要在房地产市场上形成各种不同形式的住房,其中包括:

经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的双重特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。

廉租房

廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为低收入家庭住房的“救命草”。

公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租 赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家 庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这 个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

定向安置房

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安 置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。

两限商品房

重庆民心佳园公租房内部即“限套型、限房价“的商品住房。

为降低房价,解决城市居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限 房并不是严格意义上的“保障性住房”。

安居商品房

指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

共有产权房

国家与个人各占一定比例的产权房

普通商品房及改善型住房

目前市场在售的大多数都是这一类。

在未来,对于三四线城市,城镇化发展真的更多会惠及他们。

我觉得,未来中小城市,特别是小城镇将面临巨大的发展机遇。以电商为例,电商-淘宝村已然成为电商新势力,他们带着新逻辑,整合农业优势专业村。随着互联网的飞速发展,传统乡村商业生态在尝试互联网的同时,一些原有的业态不可避免地被打破,取而代之的是新兴的商业模式和商业群体。

我再举一个例子——浙江丽水北山村。

如果没有北山狼,浙江丽水北山村的村民们至今还在各地卖烧饼。如今,当地村民放下烧饼担子,拿起了键盘和鼠标,做起了户外用品生意。

这个变化,绕不开电商。2006年,吕振鸿在村里开了第一家网店,并创立户外品牌“北山狼”,带动全村乡亲一起加入电商队伍,其中90%成为了北山狼的分销商。

北山狼公司采取"自主品牌+生产外包+网上分销"模式,生产供应链在外地,北山村农民网店扮演品牌运营、销售的角色。2015年,这个800户人家的村庄,网店超过300家,衍生出了十多个户外用品名牌,电商全年销售额达到1.5亿元,淘宝上30%的户外睡袋出自这里。这些范例都给我们以启示。

今年9月,中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》。“战略规划”指出:坚持乡村振兴和新型城镇化双轮驱动,统筹城乡国土空间开发格局,优化乡村生产生活生态空间,分类推进乡村振兴,打造各具特色的现代版“富春山居图”。

富春山居图是元代画家黄公望创作的纸本绘画,是中国十大传世名画之一。富春山居图,以浙江富春江为背景,画面用墨淡雅,山和水的布置疏密得当,墨色浓淡干湿并用,极富变化。富春山居图所画内容约80%在桐庐境内富春江的景色,20%为富阳的景色。

为实现伟大复兴的中国梦,我们期待未来生活的美好图景,这样一场美丽安居梦变为现实,需要我们利用中国城镇化发展的契机来共同构建。

赵连垣 本文来源:网易房产吉林 责任编辑:赵连垣_JL51
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