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广州“地王陷阱”:入市难,去化难

2018-12-24 09:18:24 来源: 中房网 举报
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2016年至2017年是广州地王的光辉时刻,彼时各区成交的楼面价频频被刷新,土地竞争日益激烈。

近两年的拿地狂欢后,昔日的地王逐渐迎来艰难的入市期。随着楼市调控日渐趋严,众多楼盘的销售、回款也逐渐被放缓,连日来,《中国经营报》记者走访广州楼市发现,位于白云区的“昔日”地王相继开盘。

事实上,根据城市房产监测数据显示,白云区二手房住宅均价仅在27500元/平方米。而天健地产在2016年11月25日以188968万元、配建9900平方米的高价将白云新城AB2911053地块收入囊中,折合楼面价40411元/平方米成交,而该地块也将在2019年年底入市。

而在荔湾区,保利地产更是“重金”投入广钢新城,其中AF040224地块与AF040219地块分别以折合楼面价41085元/平方米与41582元/平方米的价格相继刷新了荔湾区的“地王”纪录。记者在现场了解到,目前所涉及地块也在建设当中,明年将逐步入市销售。

上述地王拿地均出现了“面粉贵过面包”的局面。

高价地卖高价房在楼市调控下的销售策略能否得以延续?“昔日”地王入市遇上楼市调控何去何从?昔日地王是否会面临着入市难或销售难的窘境?在楼市调控下地王项目又该如何“破局”?

对此,记者分别致电致函了深圳市天健地产集团有限公司(以下简称“天健地产”)、广东保利房地产开发有限公司(以下简称“保利地产”)予以了解,截至发稿,未获进一步回复。

昔日“地王”入市

2016年至2017年,是广州市地王频出的两年。根据易居房地产提供的数据显示,在2010年至今广州成交楼面价“地王”排行前十位当中,2016年与2017年拿地占了9席,而在这其中白云区占了4席,荔湾区则占据了3席。

根据城市房产的监控数据显示,2018年11月20日至2018年12月19日,广州市白云区的新楼盘均价仅在5.35万元/平方米,而二手房均价仅2.75万元/平方米。拿地的成本楼面价,也与周边新楼盘均价相当。

事实上,同在白云新城,天健地产在2016年以楼面价40411元/平方米成交了白云新城一块商住用地,可建设用地面积达13491平方米,拿地成本与之相当。根据门口公示的公告显示,该地块即将在2019年年底面市销售。记者在现场观察到,该地块基础建筑已经成形,根据项目公示信息显示,该地块开工日期为2017年11月1日,竣工日期为2019年11月1日。

值得注意的是,该地块曾于2011年预公告出让,但当时因无人报价而被收回。

楼市调控当下,销售放缓的局势或使得高价地陷入“地王陷阱”的尴尬局面,专家告诉记者,这种尴尬局面还是普遍现象。

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓告诉记者,地王之后的楼市调控,使得地王难产,地王去化难成为普遍现象。“遇到楼市调控,地王首选遇到的问题就是天时,这是自身无法改变的,对于开发商而言,要拿地王就一定要做好持久战的准备。”

事实上,在荔湾区,保利地产在广钢新城重仓了8块地,其中AF040219、AF040224地块成交楼板均价超4万元/平方米,两块地块更是赢得保利地产64.94亿元“重金”押注,这也使得保利地产将陷入地王难产、去化难等尴尬局面。

保利“重金”投入广钢新城

2016年11月22日,保利以250156万元、21150平方米配建面积,拿下广钢新城AF040219地块。剔除配建面积,楼面价为41582元/平方米。这也是广钢新城自拍地以来,第一宗达4万元水平的地块。

3天后,保利地产再下一城,以报价399297万元加上40500平方米配建,以41085元/平方米的楼面价拿下广钢新城AF040224地块。

记者近日走访现场看到,所涉地块目前已处于围蔽施工状态,项目销售告诉记者,所属地块将建设保利东郡项目,目前暂未开盘销售。

据了解,目前保利广钢新城项目正在销售的是保利和光晨樾项目,均价为48000元/平方米至56000元/平方米,建面为104至152平方米平层和复式单位。

值得注意的是,保利和光晨樾项目是2015年11月30日由保利地产以34.3亿元所拍的广钢新城AF040408、AF040409地块,占地面积38778平方米,折合楼面价仅19135元/平方米。

根据城市房产网的监测数据显示,2018年11月20日至2018年12月19日广州市荔湾区的二手房均价为3.52万元/平方米,而新楼盘的平均价高达5.11万元/平方米。

有业内人士此前认为,AF040224地块配建房比例占总建面40%左右,目前广州的楼价已经很高,加上“贵价楼”与“平价楼”混搭在一个小区,这给以后的贵价楼销售造成的难度更大,物业管理难度也加大。

面对两块破4万元/平方米的高价地,保利地产如何实现合理去化,保利地产又有哪些销售策略?记者进一步致函了保利地产,截至发稿,未获进一步回复。

地王“破局”?

事实上,对于高价拿地的地王而言,不少房企选择了建设高端产品寻求破局。

《中国经营报》记者调查发现,白云区均价达9万元/平方米的地标楼盘,以及位于海珠区的中冶逸璟公馆项目等,均选择建设高端产品入市销售。

据了解,2016年11月,中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折合楼面地价达42573元/平方米,刷新了当时海珠区的单价地王纪录,4个月后被时代地产5.5万元/平方米的新单价纪录超越,但目前仍为海珠区的第二单价地王。

有业内专家分析认为,该项目别墅群在未来推出市场后,销售单价会高达10万元/平方米至15万元/平方米,而该项目对于海珠区唯一的高端别墅群,市场瞩目程度也相对较高。

一位不愿具名的房企人士分析认为,在楼市调控的大背景下,会影响“刚需”上车一族的购房意愿,但对于高端产品的购买者而言并无区别。“其实高端产品和刚需产品一直以来的销售路径是不一样的,两种产品的客群也完全不一样,刚需产品对于‘上车一族’来说是必需品,但高端产品对于购买者来说具有身份的象征、财富的积累、家族的传承等特殊属性。此外,高端产品的定位是走品牌力、产品力,并不是走量,所以不会和刚需产品一样追求快速销售,只要按一定节奏销售即可。值得注意的是,高端产品的购买者基本上资金实力都较为雄厚,一次性付款的人也不在少数。”

肖文晓则认为,地王想要加快去化,必须要有天时地利人和。“所谓天时,就是市场环境要好,包括经济环境、政策环境;所谓地利,就是地王的地段要好,跟地王的身份匹配;所谓人和,就是产品定位要准,能够锁定目标客户的心。对于面粉贵过面包的地王项目,很少有项目能够实现快速去化的,真正的地王一般也不会去定这个目标,因为好地段、好产品是会升值的,卖得太快不一定是好事。”

赵连垣 本文来源:中房网 责任编辑:赵连垣_JL51
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